2017年以来，日本金融机构对房产贷款的要求一直较为宽松，日本房产业界中贷款所占比重也的确很大。在日本开展房产租赁经营，想以整栋公寓为对象、增加收益，大部分人都会选择从“贷款”开始。好处自然是能够撬动杠杆、以租养贷、得到盈余。但作为外国人，“审查标准是否会更加严格”也是个问题。

日本金融机构以什么为基准向投资者提供房贷？大致分为三个要素。

一是日本房产本身的价值。

二是日本房产的收益能力。

三是投资者个人信用情况。

个人信用情况需要具体考察，这次以房产本身情况为主进行解说。

金融机构不会盲目地为房产投资提供融资，是有明确指标的。其中之一就是“房产价值”，也可以看做是对房产的一种评估。有人问，目前整栋公寓还没有招租，是空的，价值会为零吗？答案是否定，不论如何，物件作为建筑物的价值都会保留，土地的价值也会存在。

土地=路线价×面积

建筑物=新建价格×面积×经年劣化

合计=土地+建筑物

这个评估价额通常低于买卖价格。

关于新建建筑物价格的计算方法，可参考如下。

SRC、RC（混凝土物件）20万日元（约9774人民币）/平米。

S（钢筋物件）重量钢骨18万日元（约8796人民币）/平米。

S（钢筋物件）轻量钢骨15万日元（约7330人民币）/平米。

W（木造物件）15万日元（约7330人民币）/平米。

金融机构也会用收益能力来衡量房产价值。例如考察房产的租金情况，收益越高，房产本身的价值也就越高。倘若房子本身价值不高，贷款也就无法审批。不如说，日本贷款买房中审查也意味着“替购房者把控风险”。

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